(1) 상가건물임대차보호법상 신설된 권리금보호규정은 2015. 5. 13. 당시 존속하는 임대차계약에 적용됩니다(상가건물임대차보호법 부칙 제3조. 제10조의 4).

(2) 그런데, 법정 환산보증금을 초과하는 임대차계약에 대한 대항력 내지 임대인지위자동승계규정인 상가건물임대차보호법 제3조가 2015. 5. 13. 이 후 체결되거나 갱신되는 임대차계약에 비로소 적용되는 이유로(상가건물임대차보호법 부칙 제2조) 다음과 같은 문제가 발행합니다.

(3) 서울에서 2015. 2. 10. 에 보증금 1억원, 월세 350만원(부가세별도), 임대기간 2015. 3. 10.부터 2017. 3. 9.까지로 하는 내용으로 체결된 임대차계약의 경우를 예로 들겠습니다. 이 경우 환산보증금은 4억5천만원이므로, 임대기간 중인 2015. 3. 10.부터 2017. 3. 9.까지 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력이 인정되지도 않고, 제2항에 따른 임대인지위자동승계도 인정되지 않습니다. 따라서 위 임대인이 임대기간 중인 2015. 3. 10.부터 2017. 3. 9. 사이에 임대목적물을 제3자에게 매도하고 소유권이전등기가 경료될 경우, 임차인은 새로운 소유자가 된 제3자에게 대항력을 주장할 수도 없고, 임대차계약을 주장할 수 없게 됩니다. 이에 위 제3자가 임차인에게 임대목적물 명도를 요구한다면, 임차인은 법적으로 이에 응해야 합니다.

(4) 결국 2015. 5. 13. 이전에 체결된 임대차계약 중 법정 환산보증금을 초과하는 임대차계약상 임대기간 중 임대목적물이 양도되는 경우, 임차인은 권리금 회수기회를 보호받을 수 없습니다.

다만, 위와 같은 경우 임차인은 임대인을 상대로 ①임대기간을 보장받지 못하였다거나, ②5년간의 갱신청구권을 보장받지 못하였다거나, ③권리금 회수기회를 보장받지 못하였음을 이유로 손해배상을 청구하는 방법을 생각해 볼 수는 있을 것입니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 ~ 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.’라고 규정하고 있습니다.

따라서 그 반대해석상 임차인은 임대기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 신규임차인과 사이에 권리금계약체결 후 임대인에게 신규임차인을 주선해야 합니다.
위 기간을 준수하지 않을 경우 임차인은 법적으로 권리금 회수기회를 보호받을 수 없습니다.

- 임대인이 임차인의 권리양도를 승낙하면, 임대인은 신규임차인과 신규임대차계약을 체결하고, 임차인은 권리금 계약에 따라 신규임차인으로부터 권리금을 지급받게 됩니다.
- 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 사유로, 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 권리금 상당 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

임차인이 갱신청구권을 행사할 수 없는 사유인 다음의 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 사유가 있을 경우, 임차인은 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없습니다.
(상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 단서).

1) 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

(1) 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제1호는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’, 임대인이 임차인의 권리양도를 허용하지 않아도 되는 것으로 규정하고 있습니다.

(2) 이 때 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 것 만으로 권리금 회수기회를 보호받지 못하는 것인지, 아니면 위와 같은 차임연체를 이유로 임대차계약이 해지된 경우에 비로소 권리금 회수기회를 보호받지 못하는 것인지가 문제됩니다.

(3) 문언상 임대차계약해지를 요구하지 않고 있다는 점에 비추어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 것 만으로도 권리금 회수기회를 보호받지 못한다고 봄이 타당할 것입니다.

(1) 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 사유가 있을 경우, 임차인은 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없는 바(상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 단서), 위 사유 중에는 임대목적물을 철거 또는 재건축하는 경우가 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호).

(2) 그런데, 위 규정은 2013. 8. 13. 다음과 같이 개정되어 시행 중입니다.

(3) 결국 철거 또는 재건축의 경우 무조건 권리금회수가 보호되지 않는 것이 아니라,
①임대차계약체결시(문언상 갱신시는 제외되는 것으로 보입니다) 임대인이 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우,
②건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우(이 경우 안전진단이 필요),
③다른 법령(예컨대, 도시및주거환경정비법 등)에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우라는 별도의 요건을 갖추어야 비로소 권리금회수가 보호되지 않게 됩니다.

다음과 같은 사유가 있는 경우 임대인은 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항).

(1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
(2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
(3) 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
(4) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

(1) 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 사유 중에는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’가 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호).

(2) 현재 위 조항을 ‘향후 임대인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우’의 의미로 해석하는 견해와 , ’사용하지 아니한 경우’라는 과거형 수식어가 사용된 점에 비추어 위 조항은 ‘과거 임차인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’로 해석하는 견해로 나뉘어 논란이 되고 있습니다.

(3) 위 조항에 관한 국회 법제사법위원회 회의록 중 일부를 발췌하면 다음과 같습니다.

(4) 위와 같이 위 조항이 제정된 연혁을 볼 때, 위 조항의 취지는 임대인으로 하여금 자력으로 임차인에게 권리금보호기회를 주지 않을 수 있는 수단을 부여한 것이라고 할 것입니다. 즉, ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호)는 ‘향후 임대인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우’로 해석함이 타당하다고 할 것입니다.

물론 이에 대해서는 ’사용하지 아니한 경우’라는 과거형 수식어의 문언적 해석에 대해 추후 판례의 태도를 지켜볼 필요가 있고, 의미를 명확히하기 위한 법개정도 필요해 보입니다.

(1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 또는 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대인은 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제 1, 2호).

(2) 임대인이 신규임차인에게 위와 같은 사유가 있는지 여부를 판단할 수 있어야 하므로, 임차인은 임대인에게, 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항).

(3) 이때 어느 정도의 정보를 제공하여야 하는지가 문제될 수 있는 바, 아직 판례가 없으나 임대인이 판단기준으로 삼을 수 있도록 부동산, 동산, 현금보유액 등 신용을 입증할 수 있는 정보를 최대한 제공하는 것이 바람직해 보입니다.

(4) 입법과정에서 위와 같은 정보를 제공하지 않은 경우 법적효과에 대해서 임차인의 손해배상의무를 규정한 안이 있었으나 도입되지 아니하였습니다.

(1) 임대인이 정당한 사유없이 일정한 행위를 함으로써, 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해할 경우 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 다만, 임차인이 권리금 수령을 방해한 임대인에게 청구할 수 있는 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4제3항).

(2) 임대인이 정당한 사유없이 임차인의 권리금 수령행위를 방해한 경우, 권리금상당 손해배상액은 먼저 임대인과 임차인간의 합의에 의해 정해집니다(사적자유의 원칙).

(3) 만일 임대인과 임차인간의 합의가 이루어지지 않을 경우에는 법정분쟁으로 이어질 것이고, 결국 법원이 선정한 감정인에 의한 감정결과에 따라 배상해야 할 권리금 상당 손해배상액이 정해지게 됩니다.

(1) 문제의 소재
임대차계약이나 제소전화해에서 ‘임차인은 임대인에게 권리금을 청구할 수 없다.’는 취지의 내용을 규정하고 있는 경우가 많은데, 위와 같은 약정을 하면 상가건물임대차보호법상 신설된 권리금 보호규정을 배제할 수 있는지가 문제됩니다.

(2) 개념상 권리금과 권리금상당 손해배상은 구별됩니다.
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).
한편, 권리금 보호규정(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항)은 ‘임대인이 임차인에게 권리금을 주어야 한다’는 의무를 규정한 것이 아니라, 임차인의 권리양도를 방해한 임대인에게 권리금상당 손해배상을 할 의무를 규정한 것입니다. 즉, 임차인이 권리금을 지급받는 것을 임대인이 일정행위를 통해 방해할 경우 인정되는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항의 권리금 상당 손해배상의 법적성격은 일종의 불법행위에 기한 손해배상책임에 해당합니다.
결국 임차인이 권리양수인으로부터 받게 되는 권리금과 임차인의 권리양도를 방해하였을 경우 임대인이 임차인에게 지급하는 권리금 상당 손해배상은 구별됩니다.

(3) 권리금 청구금지 약정을 하더라도 권리금상당 손해배상은 청구할 수 있고, 권리금 상당 손해배상청구금지 약정을 하더라도 강행법규 위반으로 무효가 됩니다.
위와 같이 권리금과 권리금상당 손해배상의 개념이 다르고, 따라서 임대인과 임차인간에 ‘임차인은 임대인에게 권리금을 청구하지 아니한다’는 약정을 하더라도 이는 ‘임차인은 임대인에게 권리금 상당 손해배상을 청구하지 아니한다.’는 의미가 아니므로, 임대인은 임차인에게 상가건물임대차보호법상 신설된 권리금 회수기회를 보호해주어야 합니다.
나아가 임대인과 임차인간에 ‘임차인은 임대인에게 권리금상당 손해배상을 청구할 수 없다’고 약정하더라도 이는 강행법규인 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보호 규정에 위반하여 무효가 됩니다.

(4) 제소전화해에서 권리금청구 금지조항을 성립시키더라도 권리금 상당 손해배상은 청구할 수 있고, 권리금 상당 손해배상청구금지 조항을 성립시킬 경우 준재심을 통해 취소시킬 수 있다고 할 것입니다.
제소전화해에서 임대인과 임차인간에 ‘임차인은 임대인에게 권리금을 청구하지 아니한다’는 조항을 성립시키더라도(실무상 법원이 성립시켜주지 않고 있지만, 간과되어 승인되는 경우가 있을 것입니다), 이는 ‘임차인은 임대인에게 권리금 상당 손해배상을 청구하지 아니한다.’는 의미가 아니므로, 임대인은 임차인에게 상가건물임대차보호법상 신설된 권리금 회수기회를 보호해주어야 함은 임대차계약에서의 경우와 같습니다.
다만, 제소전화해에서 ‘임차인은 임대인에게 권리금상당 손해배상을 청구할 수 없다’는 조항이 성립될 경우(실무상 법원이 이러한 강행법규 위반조항을 승인해주지 않지만, 법원의 실수로 간과되어 승인하는 경우가 존재할 것입니다) 이는 판결의 효력을 가지므로, 강행규정에 위배된다고 하여 무효가 되는 것이 아니라, 준재심에 의해 취소될 때까지는 효력을 가진다고 할 것입니다.

(1) 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 임대인의 권리양도 방해금지 행위로 규정하고 있습니다.

(2) ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’인지에 대해 다툼이 생긴다면, 먼저 임대인과 임차인간에 차임 및 보증금의 시세를 평가하는 방법에 대한 합의가 이루어질 경우, 합의된 방법에 따라서 시세를 평가하면 될 것입니다(예컨대, 각자 지정한 공인중개사의 의견을 평균한 액수를 시세로 보기로 합의한 경우).

(3) 양당사자 간에 차임 및 보증금의 시세평가방법에 대한 합의가 이루어지지 않는 경우, 법정분쟁으로 이어질 것이고, 결국 법원이 선임한 감정인의 감정에 따라 시세가 결정될 것입니다.

주의할 점은, 당사자 일방이 상대방의 동의없이 감정인을 선정하여 감정한 결과를 법원에 제출하여도 이는 법원을 구속하지 못한다는 것입니다. 감정의 객관성은 법원이 선임하였다는 절차적 정당성이 중요하므로 당사자 일방의 신청에 의해 법원이 선임한 감정평가사의 감정에 따른 법원의 결정이 있어야 비로소 차임 및 보증금의 시세가 결정되는 것입니다.

(1) 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차는 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물입니다. 따라서 임대차계약을 맺고 영업을 영위하는 임차인이더라도 그 영업이 사업자등록의 대상이 되지 못하는 경우에는 권리금 보호규정의 적용없습니다(예컨대, 유치원).

(2) 상가건물임대차보호법 제13조는 동법 중 전대차관계에 적용되는 규정을 특별하게 특정하여 규정하고 있는 바, 위 제13조에는 권리금 보호규정인 동법 제10조의 3부터 제10조의 7을 규정하고 있지 않습니다. 결국 전대차계약의 경우 권리금 보호규정의 적용이 없습니다.

(3) 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우에는 권리금 보호규정이 적용되지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호).

입법연혁에 비추어 볼 때 위 규정은 백화점이나 대형마트의 경우 임대차계약이 아닌 특약매입거래계약을 체결하여, 백화점이나 대형마트가 스스로 사업자가 되므로 영업양도에 따르는 권리금이 있을 수 없음을 고려한 것으로 보입니다. 그러나, 실제 특약매입거래상 지위를 양도하면서 권리금을 주고받는 경우가 있고, 특약매입거래자가 많은 비용을 들여서 점포시설을 한 경우 백화점 외 점포와 마찬가지로 특약매입거래자의 비용회수 기회를 보호할 필요가 있다는 점을 감안하여, 추후 위 규정의 개정필요성이 대두되고 있습니다.

(4) 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 보호규정이 적용되지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의5 제2호).

권리양도를 방해한 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 임차인의 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸함에 유의해야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).