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01.
권리금 보호규정 신설 전 권리금에 관한 판례의 태도

상가건물임대차보호법상 권리금 보호규정 제정 전 법원은 권리금 보호를 원칙적으로 불인정하고 극히 예외적으로 보호하는 태도를 취하였습니다. 즉 다음 판례사안과 같이 예외적인 사유가 없는 한, 임대인은 임차인으로부터 권리를 양수받은 신규 임차인과 사이에 임대차계약을 체결하지 않는다고 해도 아무런 책임을 부담하지 않았습니다.

‘권리금 수수 후 약정기간 동안 임대차를 존속시켜 그 재산적 가치를 이용할 수 있도록 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지되어 약정기간 동안 재산적 가치를 이용할 수 없었거나, 임대인이 임대차의 종료에 즈음하여 재산적 가치를 도로 양수하는 경우 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 권리금의 전부 또는 일부에 대해 반환의무를 부담한다.’(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결).

‘권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 부담하지 않는다. 그러나 백화점 내 매장에 관하여 2년 이상 영업을 보장한다는 약정하에 임차인에게서 영업권리금을 지급받았으나 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 임차인에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 경우, 임대인은 임차인에게 영업권리금 중 일부를 반환할 의무가 있다.’(대법원 2011.1.27. 선고 2010다85164 판결).

02.
권리금보호규정이 신설되기 전 권리금이 보호되지 않음으로 인해 발생한 사회적 문제

(1) 상가건물임대차보호법상 법정 환산보증금 이하인 임대차계약의 경우 5년의 갱신청구권이 보장되기는 하였으나, 5년이 모두 경과하였음을 이유로 임대인이 더 이상의 계약갱신을 거절하면서 건물명도를 요구하면, 임차인은 영업이 매우 잘되고 있더라도 법적으로 건물명도를 해야 했습니다(‘법적으로’의 의미는 불응할 경우 판결을 받아 강제집행이 가능하다는 의미). 즉, 5년의 계약갱신기간 경과시 임대인이 임차인의 권리양도를 허용하지 않고 건물을 명도받은 후, 직접 선정한 신규임차인으로부터 권리금을 받거나 임대료를 많이 인상시켜 임대차계약을 체결할 경우, 임차인이 이룩한 영업적 성과를 임대인이 취하게 되는 불합리한 결과가 발생하였던 것입니다.

(2) 상가건물임대차보호법상 법정 환산보증금 초과 임대차계약의 경우 2013. 8. 13. 이전에는 5년간의 갱신청구권 조차 보장되지 않았고, 대항력이나 건물양수인의 임대인지위자동승계도 보장되지 않았습니다. 이에 법정 환산보증금 초과 임대차계약의 임대기간이 1년이라면, 임차인이 이전임차인에게 권리금으로 수억원을 지급하였더라도, 1년 기간만료시 임대인이 계약갱신을 거절하고 건물명도를 요구하면 임차인은 건물을 명도해야 했고, 임대기간 중 건물이 매도된 후 건물매수인이 (임대인지위를 승계받지 않았음을 이유로) 임대차계약체결을 거절하고 건물명도를 요구하면, 역시 임차인은 건물을 명도해야만 했습니다.

(3) 결국 권리금 보호규정 신설전 임차인은 이전 임차인에게 지급하였던 권리금 및 투자금을 보장된 임대기간 중 영업을 통해 회수해야 했고, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절함으로써 권리양도를 방해하는 경우에도 아무런 보호를 받지 못하였습니다.

실제 대부분의 임대인들은 임차인의 차임연체 등 귀책사유가 없는 한 계속하여 임대차계약을 갱신하여 주었고, 권리양도도 허용해주었습니다(대부분의 임대인들이 권리양도를 허용해주어왔기 때문에 현재 권리금 관행이 성립될 수 있었던 것임). 문제는 지나치게 임대차계약을 갱신하여 주지 않거나 권리양도를 전혀 인정해 주지 않는 일부 임대인들의 경우 또는 철거ㆍ재건축으로 인해 임대인이 임차인의 권리양도 자체를 허용해 줄 수 없는 경우 등에 있어서 발생하였던 것입니다.

03.
임차인의 지위를 보호하기 위한 최근 상가건물임대차보호법 개정 내용

(1) 상가건물임대차보호법은 2013. 8. 13. 개정을 통해 ‘2013. 8. 13. 이 후 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 법정 환산보증금을 초과하는 경우에도 5년간의 갱신권청구권을 인정’하도록 규정하였습니다(상가건물임대차보호법 제2조 제3항, 제10조의 제1항, 제2항, 제3항 본문, 부칙 제2조).

(2) 다음으로 상가건물임대차보호법은 2015. 5. 13. 개정을 통해 2015. 5. 13. 이후 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 법정 환산보증금을 초과하더라도 대항력이 인정되고, 건물양수인이 임대인지위를 자동으로 승계하도록 규정하였습니다(상가건물임대차보호법 제2조 제3항, 제3조 제1, 2항. 부칙 제2조). 따라서 법정 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 2015. 5. 13. 개정 전에는 임대기간 중 새로운 건물양수인이 임대차계약의 체결을 거절하고 건물명도를 구하면 임차인은 이에 법적으로 응하여야 했는데, 2015. 5. 13. 개정 후에는 (2015. 5. 13. 이후 체결되거나 갱신된 임대차계약이라면) 임대기간 중에도 건물양수인이 임대인지위를 승계하게 되고 법적으로 임차인에게 건물명도를 구할 수 있는 권한이 없게 되었습니다.

(3) 마지막으로 2015. 5. 13. 개정을 통해 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차계약에 대해 권리금 보호규정이 도입되었는 바, 이는 항을 바꾸어 ‘상가건물임대차보호법상 신설된 권리금 보호규정’이라는 제목하에 설명드리도록 하겠습니다.

04.
상가건물임대차보호법상 신설된 권리금 보호규정

(1) 권리금의 정의
2015. 5. 13. 개정 상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금에 관하여 다음과 같이 정의하고 있습니다.
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
②권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
임차인이 입점시 권리금을 지급한 적이 없다고 하더라도, (영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서) 신규임차인으로부터 권리금을 받는데 아무런 문제가 없습니다.

(2) 임대인에게 권리금회수 방해금지의무 부과
2015. 5. 13. 개정 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 일정한 행위를 함으로써, 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없도록 하고 있습니다.
‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항)’
① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

(3) 권리금 회수 방해행위시 임대인의 손해배상 책임
2015. 5. 13. 개정 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항은 임대인이 , 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해할 경우 손해배상을 하도록 규정하고 있습니다. 다만 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4제3항).

(4) 임대인이, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 경우
상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항에서는 임대인이, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 다음과 같은 정당한 사유를 규정하고 있음에 유의해야 합니다.
① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

(5) 임대인이, 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 있는 경우
상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서에 따르면, 임대인은 제10조 제1항 각호 사유, 즉 갱신거절사유가 존재하는 경우에는 임대인이, 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해도 되는 것으로 규정하고 있습니다.
‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항)’

상가건물임대차보호법 제10조 제1항
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

(6) 소멸시효
임차인이 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해할 경우, 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).

(7) 신규임차인에 관한 정보제공의무
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항).

(8) 권리금 회수기회 보호규정이 적용되지 않는 임대차계약
1) 상가건물임대차보호법 제13조는 동법 중 전대차관계에 적용되는 규정을 특별하게 특정하여 규정하고 있는 바, 위 제13조에는 권리금 보호규정인 동법 제10조의 3부터 제10조의 7을 규정하고 있지 않습니다. 결국 전대차계약의 경우 권리금 보호규정의 적용이 없습니다.

상가건물임대차보호법 제13조 제1항
제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.

2) 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 및 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 보호규정이 적용되지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의5).

상가건물 임대차보호법 제10조의5
제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

(9) 확정일자부 작성 및 임대차정보의 제공 등
개정전 법률은 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 일정사항 등에 대해 등록사항 등의 열람(소위 ‘사업자등록열람’)을 할 수 있도록 규정하였으나, 2015. 5. 13. 개정 상가건물임대차보호법 제4조는 관할 세무서장으로 하여금 임대차에 관해 더 상세한 정보가 기재된 ‘확정일자부’를 작성하도록 하고, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자로 하여금 확정일자부에 기재된 정보제공요구를 할 수 있도록 하였습니다. 다만, 위 규정은 법정 환산보증금 초과의 경우에는 적용이 없습니다(상가건물임대차보호법 제2조 제3항에서 적용예외를 규정하지 않았기 때문).

상가건물임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)
① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.
상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
상가건물임대차보호법 시행령 제3조(확정일자부 기재사항 등)
중략
④ 관할 세무서장이 법 제4조제2항에 따라 작성하는 확정일자부에 기재하여야 할 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 확정일자 번호
2. 확정일자 부여일
3. 임대인·임차인의 인적사항
가. 자연인인 경우: 성명, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)
나. 법인인 경우: 법인명, 대표자 성명, 법인등록번호
다. 법인 아닌 단체인 경우: 단체명, 대표자 성명, 사업자등록번호·고유번호
4. 임차인의 상호 및 법 제3조제1항에 따른 사업자등록 번호
5. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
6. 임대차기간
7. 보증금·차임
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 확정일자 부여 사무에 관하여 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.
[전문개정 2015.11.13.]
상가건물임대차보호법 시행령 제3조의2(이해관계인의 범위)
법 제4조제3항에 따라 정보의 제공을 요청할 수 있는 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 "이해관계인"이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.
1. 해당 상가건물 임대차계약의 임대인ㆍ임차인
2. 해당 상가건물의 소유자
3. 해당 상가건물 또는 그 대지의 등기부에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자
4. 법 제5조제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등
5. 제1호부터 제4호까지에서 규정한 자에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 임대차 정보의 제공에 관하여 법원의 판결을 받은 자
[본조신설 2015.11.13]
상가건물임대차보호법 시행령 제3조의3(이해관계인 등이 요청할 수 있는 정보의 범위)
① 제3조의2제1호에 따른 임대차계약의 당사자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.
1. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제3조제4항제3호에 따른 정보를 말한다. 다만, 주민등록번호 및 외국인등록번호의 경우에는 앞 6자리에 한정한다)
2. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 보증금ㆍ차임 및 임대차기간
5. 확정일자 부여일
6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간
7. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.
1. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
2. 사업자등록 신청일
3. 보증금 및 차임, 임대차기간
4. 확정일자 부여일
5. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간
6. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 임대차 정보의 제공 등에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.
[본조신설 2015.11.13]
05.
임대인의 권리금상당손해배상의무와 임차인의 임대목적물 인도의무가 동시이행관계에 있는지 여부

가. 임차인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 신규임차인을 주선해야 하고(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항), 임대인은, 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해할 경우 손해배상을 하여야 합니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항). 그렇다면 임대인이 임차인에게 권리금 상당 손해배상을 할 때까지, 임차인은 임대목적물을 계속 점유할 권리가 있는 것인지(동시이행관계), 아니면 임대차계약이 종료되면 임차인은 아직 권리금 상당 손해배상을 받지 못하였다고 하더라도 일단 임대목적물을 임대인에게 선인도해야 하는 것인지 문제됩니다.

나. 이에 대해 아직 대법원 판결은 없고 하급심인 서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 판결은 다음과 같이 동시이행관계를 부정한 바 있습니다.

서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 판결
피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것 등이 정당한 사유 없이 피고의 권리금회수를 방해한 행위에 해당하여 원고들이 피고에게 권리금회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 하더라도, 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항, 제2항 규정에 의하면 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제1항), 권리금계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로(제2항) 임대차계약과는 별개의 계약이며, 임차인의 임차물 반환의무는 임대차계약의 이행으로 이루어진 목적물 인도의 원상회복의무인 반면 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 발생하는 것이므로 양자는 하나의 임대차계약에서 이루어진 계약이행의 원상회복 관계에 있지 않고 그 발생원인을 달리하므로, 원고들의 위 손해배상의무와 피고의 이 사건 건물부분 인도의무 사이에 이행상의 견련관계가 있다고 보기 어렵다.

다. 생각건대, 위 판시와 같이 임차인의 임차물 반환의무는 임대차계약의 이행으로 이루어진 목적물 인도의 원상회복의무인 반면 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 비로소 발생하는 것으로서 그 발생원인을 달리하므로, 양자는 동시이행관계가 아니라고 할 것입니다.

06.
상가건물임대차보호법상 권리금보호규정은 계약갱신청구권이 인정되지 않을 경우에만 적용이 되는지 여부

가. 서울서부지방법원 2015가합37405 판결은 ‘임대인의 임차인에 대한 권리금회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 2회에 걸쳐 갱신됨으로써 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 6년인 점 및 앞서 본 여러 규정 내용 내지 법리 등에 비추어 보면, 피고는 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료할 무렵 원고들에 대하여 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없었고, 라면서, '5년간의 갱신청구권을 모두 보장받은 이유 등으로 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가건물임대차보호법상 새로 도입된 권리금 보호규정은 그 적용이 없다'는 취지로 판시하여 큰 논란을 불러일으키고 있습니다.

나. 권리금보호규정인 상가건물임대차보호법 제10조의4는 원칙적으로 임차인의 권리양도권한과 임대인의 방해금지의무를 인정하면서, 예외적으로 동법 제10조 제1항 갱신거절사유가 존재하거나 또는 동법 제10조의4 제2항에서 규정하고 있는 정당한 사유가 있거나, 동법 제10조의 5 대규모점포 또는 준대규모점포 등 적용제외 사유를 구체적으로 규정하고 있는데, 위 판결은 명시적 규정도 없음에도 불구하고 포괄적으로 ‘계약갱신청구권이 없는 경우 권리금보호규정의 적용이 없다’고 해석함으로써 위 법규정의 도입취지를 완전히 몰각시키고 있는 것입니다. 예컨대, 권리금은 임차인이 오래동안 영업을 잘 한 경우에 더 많이 생성되는 것인데, 위 판결에 따르면 오히려 5년 이상 영업을 하면 권리금을 법적으로 보호받을 수 없다는 결과에 이르는 모순이 생기고, 권리금 보호규정은 기존 계약갱신청구권 이외에 임차인을 보호하기 위한 강력한 수단을 부여한 것인데, 위 판결과 같이 해석할 경우 권리금 보호규정은 한낱 계약갱신청구권의 보조적인 수단에 머무르게 되는 결과에 이르게 됩니다.

다. 따라서 법원이 위와 같은 태도를 견지할 것인지 위 판결의 상급심 판결을 기다려 볼 필요가 있고, 만일 최종심도 동일한 판결을 내릴 경우 이를 명확히 하기 위한 ‘권리금보호규정은 계약갱신청구권의 인정여부와는 관련이 없다’는 취지를 반영하는 법개정도 필요하다고 할 것입니다.

07.
전 임대인의 지위를 승계한 임대인이 전 임대차계약하에서 있었던 임차인의 3기 이상 차임연체를 이유로 권리금회수기회를 보호해 주지 않아도 되는지 여부

. 상가건물임대차보호법은 2015년 개정을 통해 2015. 11. 13 이후 갱신되거나 체결된 임대차는 법정 환산보증금의 규모와 관계없이 임대목적물인 건물의 양수인이 임대인지위를 자동으로 승계하도록 규정하였습니다(법정 환산보증금 이하 임대차의 경우 이전부터 임대인지위 자동승계 인정하고 있었음).

나. 전 임대인의 지위를 승계한 임대인도 원칙적으로 임차인의 권리금회수기회를 보호해 주어야 하는 바, 이 때 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 동법 제10조 제1항 제1호에 따라 ‘이전 임대인과의 임대기간 중 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실’을 이유로 임차인의 권리금회수기회를 보장해 주지 않아도 되는지 문제됩니다.

다. 이에 대해서는 아직 판례가 없으나, ‘임대인의 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것’(대법원 2008. 10. 9. 선고, 2008다3022 판결)이라는 판례의 태도에 비추어, 승계 임대인이 이전 임대인으로부터 연체차임을 양도받는 경우에만 이를 이유로 권리금 회수기회를 보호해주지 않아도 되는 것으로 여겨집니다.

라. 물론 이에 대한 명확한 결론은 추후 법원의 판결을 통해 가려질 것입니다.

08.
임차인이 권리양도시 임대인에게 별도로 부속물매수청구권 또는 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부

가. 전통적으로 기간만료를 원인으로 임대차계약종료시 임대인의 건물명도청구에 대한 가장 강력한 임차인의 방어수단은 부속물매수청구권 또는 지상물매수청구권의 행사였습니다. 왜냐하면, 위 권리들은 강행규정으로서 특별한 사정이 없는 한 임차인이 포기약정을 하더라도 포기약정이 무효가 되는데다가 그 액수도 상대적으로 큰 경우가 많았기 때문입니다.

나. 그런데 임차인이 권리양도를 할 경우에는 신규임차인에게 부속물 및 지상물을 모두 양도하는 것이 일반적이기 때문에, 별도로 임대인에게 부속물매수청구권 또는 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 할 것입니다.

다. 따라서 임대차계약종료시 예외적으로 임차인에게 권리양도가 허용되지 않는 경우에 한하여 임대인에게 부속물매수청구권 또는 지상물매수청구권을 행사할 수 있을 것입니다.

09.
건물이 경매되는 경우 권리금을 보호받을 수 있는지 여부

가. 건물이 경매되는 경우 임차인이 낙찰자에 대해 신규임차인을 주선하거나, 신규임차인과의 임대차계약체결 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 권리금상당 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제됩니다.

나. 상가건물임대차보호법 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)는 ‘임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있습니다.

다. 따라서 임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차인에게 대항력이 없다면 임차권이 소멸되므로, 임차인은 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차계약체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 권리금상당 손해배상을 청구할 수 없습니다. 그러나 보증금을 전액 변제받지 못한 대항력 있는 임차인은 임대차관계존속을 주장할 수 있으므로, 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차계약체결을 거절할 경우 그 낙찰자에게 권리금상당 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.

대항력이란 임대목적물의 소유권을 양수한 임대인 아닌 제3자에 대해 임차인이 임대차계약기간 동안(임대기간이 만료되었다고 하더라도 임차인이 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지) 그 임대목적물에서 퇴거당하지 않고 임대목적물을 사용수익할 수 있는 권한을 말합니다.

10.
입증책임

가. 상가건물임대차보호법상 새로 도입된 권리금상당 손해배상청구요건에 대하여 임대인 또는 임차인 중 누가 입증책임을 부담하는지 문제됩니다.

나. 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항 본문은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.‘라고 본문에서 규정하고 있는 바, 법조문 본문의 요건충족여부는 이를 주장하는 자에게 있다는 해석원칙상 방해행위가 있는지 여부에 대한 입증책임은 임차인에게 있다고 할 것입니다. 그리고 동조 동항 제4호가 ’그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위‘라고 규정하고 있는 점에 비추어, 정당한 사유 없음에 대한 입증책임도 임차인에게 있다고 할 것입니다. 즉, 권리금상당 손해배상청구요건의 입증책임은 원칙적으로 임차인에게 있습니다.

다. 다만 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항에서는 임대인이, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 4가지 정당한 사유를 규정하고 있는 바, 그 규정형식에 비추어 ‘신규임차인의 무자력, 신규임차인의 임차인으로서의 의무위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용, 임차인이 임대인이 선택한 신규임차인으로부터 권리금 수령’ 등 4가지 사유에 대하여는 임대인에게 입증책임이 있다고 할 것입니다.

11.
임차인이 주선한 신규임차인의 업종을 이유로, 임대인이 신규임차인과의 임대차계약체결을 거부할 수 있는지 여부

가. 임차인이 자신과 동종업종을 영위하려는 신규임차인을 주선하였음에도 불구하고, 임대인이 원하지 않는 업종임을 이유로 임대차계약체결을 거부할 수 있는지 여부
예컨대, 유흥주점을 운영하고 있던 임차인이 계속하여 유흥주점을 운영하려하는 신규임차인을 임대인에게 주선하였는데, 임대인은 다음 임차인은 커피전문점을 운영하는 사람이어야 함을 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거부할 수 있는지 문제됩니다. 이는 건물소유자인 임대인의 소유권행사의 자유와 상가건물임대차보호법이 새로이 임차인에게 인정한 임차인의 권리양도권과의 충돌의 문제라고 할 것입니다.
생각건대, 임대목적물이 위치한 지역적 특성, 사회적 상황으로 보아 임차인이 임대인이 원하는 업종(위 사안에서 커피전문점)을 영위할 신규임차인을 구하는 것이 곤란할 경우에는 임차인의 권리양도권 침해를 방지하기 위해 임대인이 이를 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절할 수 없다고 할 것입니다. 반대로 지역적 특성, 사회적 상황으로 보아 임대인이 원하는 업종을 영위할 신규임차인을 구하는 것이 곤란하다고 할 수 없는 경우에는 임대인의 소유권행사의 자유를 존중하여 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절할 수 있다고 할 것입니다. 다만, 이에 대한 일반적인 판단기준을 제시하기 어렵고, 구체적사안에서 분쟁이 될 경우 법원이 개별적으로 판단할 문제라고 할 것입니다.

나. 임차인이 자신과 다른업종을 영위하려는 신규임차인을 주선하였다는 이유로, 임대인이 임대차계약체결을 거부할 수 있는지 여부
예컨대, 커피전문점을 운영하고 있던 임차인이 유흥주점을 운영하려하는 신규임차인을 임대인에게 주선한 경우, 임대인이 유흥주점업을 원하지 않는다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거부할 수 있는지 문제됩니다.
생각건대 임대인에게 아무런 해가 되지 않음에도 불구하고 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위할 목적만으로 계약체결을 거절하는 것이 아니고, 다른 업종이 들어올 경우 발생할 관리상 어려움, 건물자체의 가치절하 등 사유가 있는 경우에는 계약체결을 거절할 수 있다고 할 것입니다.
다만 이에 관한 일반적인 판단기준을 제시하기 어렵고, 구체적사안에서 분쟁이 될 경우 법원이 개별적으로 판단할 문제라고 할 것입니다.